Pour augmenter ses revenus, il est vrai que la location immobilière est une activité très rentable. Pourtant, la mise en location d’un appartement ou d’une maison n’est pas toujours aussi simple. En effet, des règlements sont imposés à une mise en location. Ainsi, le bailleur proprement dit doit les connaître et les respecter afin d’éviter des circonstances inattendues et d’assurer le bon déroulement de son affaire.
L’obligation de proposer un logement décent
Effectivement, selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, un bailleur est autorisé à louer un logement en France que lorsque celui-ci répond aux caractéristiques d’un logement décent. C’est-à-dire, le respect des critères de surface et de confort minimum lui est obligatoire. Comme exemple précis, on ne peut pas louer un logement si la pièce principale de celui-ci est d’une surface inférieure à 9 m², et la hauteur sous plafond inférieure à 2,20 mètres ou le volume habitable inférieur à 20 m3.
À cet effet, il est indispensable de miser sur la vérification des dispositifs d’ouverture de ventilation, des réseaux électriques et gaz, ou encore les matériaux de construction. Cela est nécessaire afin d’éviter les risques pour ses futurs locataires.
Les points essentiels pour une mise en location
Afin d’être protégé en cas de sinistre, et même si aucun locataire n’est en place, les copropriétaires non-occupants ont l’obligation d’être assurés au moins en responsabilité civile. Pour cela, vous pouvez souscrire à l’assurance propriétaire non-occupant. Ensuite, depuis le 1er juillet 2017, les attestations de diagnostics immobiliers visant à protéger le futur locataire de tous risques devront être transmis par les propriétaires bailleurs.
À ce propos, les diagnostics se divisent en 2 catégories : les diagnostics systématiquement obligatoires (diagnostic location ERNMT, diagnostic de surface LOI BOUTIN, etc.) ; et ceux qui dépendent de l’année de construction du logement (permis de construire ou DAPP, diagnostic GAZ à la location, diagnostic ELECTRICITÉ à la location, etc.).
Par ailleurs, selon l’article 22-2 de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi n°2010-1249 du 22 octobre 2010 article 41, certaines formalités sont interdites lors de la recherche de locataires. Comme la copie de relevé de compte bancaire ou postal, chèque de réservation de logement, etc.
Optimiser la gestion locative et la fiscalité du patrimoine
Au-delà des obligations techniques et réglementaires, il est judicieux d’anticiper la performance énergétique et la durabilité du bien. Le DPE et les travaux d’amélioration (isolation, menuiseries, systèmes de chauffage ou ventilation) influent directement sur l’attractivité locative, la consommation et la durée de vie des équipements. Penser la maintenance en mode préventif (contrats d’entretien, suivi des installations, calendrier des rénovations) réduit la vacance locative et les sinistres. Par ailleurs, la mise en place d’une organisation de la gestion locative — gestion des loyers, états des lieux numériques, relation avec les copropriétaires et le syndic, stratégie pour la colocation ou la location meublée — permet d’optimiser le rendement et de limiter les impayés. Une attention particulière aux charges récupérables et à leur répartition évite des litiges et clarifie les obligations entre bailleur et locataire.
Sur le plan financier, la fiscalité mérite une analyse approfondie : choix entre le régime micro-foncier et le régime réel, imputation des travaux, traitement des intérêts d’emprunt, amortissement et gestion des déficits fonciers influent sur la rentabilité nette et le plan de trésorerie. L’externalisation partielle (mandat de gestion) peut rationaliser la comptabilité, la relance et les déclarations fiscales, mais doit être pondérée par le coût des honoraires. Enfin, prévoir des clauses contractuelles adaptées (indexation annuelle, modalités de préavis, conditions de renouvellement) et s’appuyer sur des outils de suivi et des tableaux de bord facilite la prise de décision stratégique. Pour approfondir ces sujets et accéder à des ressources pratiques, consultez le site d’infos Alpes Provence Immobilier.
