L’historique des ventes immobilières d’une commune ou d’une rue se consulte gratuitement : chaque vente passée devant notaire alimente une base publique, DVF (Demandes de valeurs foncières), qui affiche sur une carte les prix réellement payés. Les données couvrent les cinq dernières années et s’arrêtent à la parcelle. Cet article indique où les trouver, comment lire une transaction et ce que ces chiffres ne disent pas.
Où sont enregistrées les ventes immobilières
Une vente se conclut par un acte notarié. Les informations de cet acte (date, nature du bien, prix) sont transmises à l’administration fiscale, puis croisées avec les informations cadastrales.
C’est ce croisement que l’État publie en données ouvertes, sous la forme du fichier DVF. Un fichier des ventes existe donc pour chaque territoire couvert, sans passer par une agence ni par un portail d’annonces.
DVF : consulter les prix de vente sur une carte
Le service de consultation s’ouvre sur data.gouv.fr et sur cadastre.data.gouv.fr. On y choisit un département, une commune, puis on zoome jusqu’à la parcelle pour voir les mutations enregistrées.
Chaque vente indique notamment le type de bien vendu, sa superficie et son prix. Elle ne contient aucun nom de vendeur ni d’acheteur : le cadre légal, un décret du 28 décembre 2018, interdit de ré-identifier les personnes à partir de ces fichiers.
Les biens bâtis comme les terrains non bâtis figurent dans la base. Pour une recherche sur le prix des maisons vendues dans son quartier, on filtre ensuite sur le type de bien.
Retrouver la vente d’une maison ou d’une adresse précise
La carte ne fonctionne pas par numéro de rue mais par parcelle cadastrale. Pour connaître le prix de vente d’une maison, on repère sa parcelle sur le plan, puis on lit les mutations qui s’y rattachent.
- Si la parcelle n’affiche aucune vente, le bien n’a pas changé de mains sur les cinq dernières années.
- Si elle en affiche plusieurs, la plus récente donne le prix de référence, les autres montrent l’évolution.
- Si la parcelle est divisée, par exemple en copropriété, les ventes de plusieurs logements se côtoient sur la même ligne de carte.
Cette méthode répond aussi à la question du prix auquel un voisin a vendu sa maison : le montant est public, le nom du vendeur ne l’est pas.
Autres sources : impots.gouv.fr et bases des notaires
L’administration fiscale propose, dans l’espace particulier de impots.gouv.fr, un service de recherche des transactions immobilières. Il demande une connexion à son compte et sert à estimer un bien, pas à enquêter sur un voisin.
Les notaires disposent de leurs propres bases de références, Perval et BIEN, construites pour leur activité d’estimation. Un particulier qui veut un avis sur un bien précis passe plutôt par son notaire que par ces bases.
Lire une transaction DVF sans se tromper
Le prix affiché est celui de la mutation entière, pas forcément celui du logement que l’on regarde. Quand une vente porte sur une maison, un garage et un terrain, le montant couvre l’ensemble.
Pour comparer, on retient la surface bâtie et on laisse de côté les terrains très grands ou les lots groupés. Le prix au mètre carré n’a de sens que sur des biens de même type, à peu près de même taille et de même quartier. La notice qui accompagne le fichier précise ce que contient chaque champ, et mérite d’être lue une fois.
Le rapport entre prix de vente et loyer aide ensuite à juger si un prix relevé correspond à un bien locatif ou à une résidence principale.
Ce que l’historique des ventes ne montre pas
Les données sont mises à jour deux fois par an, en avril et en octobre. Une vente signée le mois dernier n’y figure donc pas encore, et chaque mise à jour remplace l’ensemble des fichiers précédents.
La profondeur est limitée à cinq ans, et l’Alsace, la Moselle et Mayotte sont absentes. Le fichier ne dit rien de l’état du bien, de ses travaux ni de son exposition, qui expliquent souvent un écart de prix entre deux maisons voisines.
Certaines ventes sont atypiques et faussent une moyenne : une vente entre proches se fait souvent sous le prix du marché, et le bouquet d’une vente en viager ne reflète pas la valeur du bien. Le bouquet d’une vente en viager mérite d’être écarté d’un calcul de prix moyen.
Estimer, acheter ou négocier avec les ventes passées
Trois à cinq ventes récentes de biens proches suffisent à situer un prix. On les met en regard des annonces en cours sur la même zone : un prix demandé nettement au-dessus des ventes enregistrées signale une marge de négociation.
Ce travail prend place dans le parcours d’un achat, entre la visite et l’offre. Les étapes d’un achat immobilier montrent à quel moment cette comparaison pèse le plus.
Pour un achat destiné à la location, la même méthode protège aussi des mauvaises surprises, et les pièges d’un investissement immobilier commencent souvent par un prix jamais comparé à des ventes réelles.
Un relevé de ventes reste une photographie du passé, arrêtée à la dernière mise à jour. Il se complète toujours d’une visite du bien et d’un regard sur les annonces du moment.
